Je hebt een woning op het oog, je inkomen klopt (denk je), en je hebt gespaard. Maar dan googel je ‘eigen geld nodig koopwoning’ en opeens zie je bedragen die je doen twijfelen. Hoeveel moet er nou eigenlijk op je rekening staan vóórdat je überhaupt een hypotheekadviseur durft te bellen? En telt dat geld van je ouders eigenlijk mee? Dit artikel rekent het voor je terug, stap voor stap, zodat je weet waar je aan toe bent.
De basisregel: de bank financiert niet alles
Een hypotheek dekt maximaal 100% van de marktwaarde van een woning. Klinkt gunstig, maar de vangst zit in de bijkomende kosten. Die kosten, ook wel ‘kosten koper’ (k.k.) genoemd, betaal je volledig uit eigen zak. Geen bank die dat voor je voorschiet.
Reken er globaal op dat die extra kosten uitkomen op 3 tot 6% van de koopsom, afhankelijk van je situatie. Met enkele slimme tips kun je op je aankoop besparen. Voor een starter op de woningmarkt kan dat oplopen tot een flink bedrag, zelfs als de woning zelf al gefinancierd is. Vandaar dat het slimmer is om achteruit te rekenen: begin bij het bedrag dat je wilt lenen en werk terug naar wat er minimaal op je rekening moet staan.
Kosten koper uitgesplitst
Hieronder vind je de gebruikelijke kostenposten met realistische, actuele bedragen. Let op: dit zijn gemiddelden. Notarissen hanteren eigen tarieven, dus vergelijken loont.
Overdrachtsbelasting
Als starter betaal je onder bepaalde voorwaarden 0% overdrachtsbelasting. Dat scheelt flink. De startersvrijstelling geldt als je tussen de 18 en 35 jaar bent, de woning zelf gaat bewonen en de koopprijs niet hoger is dan een bepaalde grens (die grens wordt jaarlijks aangepast; check altijd de actuele stand via de Belastingdienst). Koop je een duurdere woning, dan betaal je over het volledige bedrag 2% overdrachtsbelasting. Daar zit dus een harde grens.
Koop je geen starter of val je buiten de vrijstelling? Dan betaal je 2% over de koopsom voor een eigen woning. Bij een woning van 275.000 euro is dat dus 5.500 euro extra.
Notariskosten
Een notaris regelt de leveringsakte en de hypotheekakte. Gemiddeld betaal je hier samen tussen de 1.000 en 2.000 euro voor, afhankelijk van de notaris en de regio. In de Randstad liggen tarieven vaak iets hoger dan elders in het land.
Taxatiekosten
De bank wil weten wat de woning écht waard is. Een gecertificeerde taxateur rekent daarvoor doorgaans 500 tot 900 euro. Soms verplicht de geldverstrekker een specifiek soort taxatie, wat de prijs kan beïnvloeden.
Kadasterkosten
Het kadaster registreert de eigendomsoverdracht en de hypotheek. Dit kost je een paar honderd euro, meestal zo’n 150 tot 300 euro totaal. Klein bedrag, maar tel het mee.
De spaarbuffer die niemand je vertelt
Kosten koper is niet het enige wat je nodig hebt. Er zijn een paar extra kostenposten waar je écht rekening mee moet houden.
- Bankgarantie of waarborgsom: Zodra je een bod accepteert, moet je vaak 10% van de koopsom als zekerheid storten of laten garanderen. Een bankgarantie kost je eenmalig zo’n 1 tot 1,5 promille van dat bedrag. Heb je het geld zelf? Dan stort je het tijdelijk bij de notaris. Dat geld staat dan een paar weken vast.
- Bouwtechnische keuring: Sterk aangeraden bij oudere woningen. Kost 300 tot 600 euro, maar kan je duizenden euro’s besparen als er verborgen gebreken opduiken.
- Verhuiskosten: Zelf doen is goedkoper, maar ook een verhuisbedrijf inschakelen voor een gemiddelde woning kost al snel 800 tot 1.500 euro.
- Eerste inrichting en verbouwing: Zelfs bij een ‘instapklare’ woning zijn er altijd dingen die je wilt aanpassen. Reken op een buffer van minimaal 2.000 tot 5.000 euro, vaker meer.
- Onverwachte gebreken: Een lekkende kraan, een cv-ketel die het na een maand begeeft, een tuinmuur die moet worden vervangen. Houd altijd een noodpot achter de hand van minimaal 3.000 euro, liefst meer.
Rekenvoorbeeld 1: woning van 275.000 euro
Je bent 28 jaar, koopt je eerste woning voor 275.000 euro en valt binnen de startersvrijstelling. Wat moet er minimaal op je rekening staan?
Overdrachtsbelasting: 0 euro (vrijstelling van toepassing). Notariskosten: circa 1.500 euro. Taxatiekosten: circa 700 euro. Kadaster: circa 200 euro. Bouwtechnische keuring: 400 euro. Bankgarantie (als je het zelf stort): je hebt tijdelijk 27.500 euro gereserveerd, maar dit krijg je terug bij de overdracht. Verhuiskosten en eerste inrichting: 3.000 euro. Noodpot: 3.000 euro.
Totaal aan vaste kosten (exclusief bankgarantie): ruwweg 8.800 euro. Tel je de bankgarantie mee als tijdelijk geblokkeerd bedrag, dan moet er op het moment van tekenen zo’n 36.000 euro beschikbaar zijn, waarvan je het grootste deel na de overdracht terugkrijgt. Praktisch minimaal nodig om de sleutel te krijgen en rustig te beginnen: circa 10.000 tot 12.000 euro eigen geld.
Rekenvoorbeeld 2: woning van 400.000 euro
Je vindt een woning van 400.000 euro. Misschien val je nog net binnen de startersvrijstelling, misschien niet. Dat hangt af van de actuele grens. Stel dat je er net boven valt.
Overdrachtsbelasting: 2% van 400.000 euro is 8.000 euro. Notariskosten: circa 1.800 euro. Taxatiekosten: circa 800 euro. Kadaster: circa 250 euro. Bouwtechnische keuring: 500 euro. Verhuiskosten en eerste inrichting: 4.000 euro. Noodpot: 4.000 euro.
Totaal: al snel 19.000 tot 20.000 euro, exclusief de bankgarantie. De startersvrijstelling maakt bij dit soort bedragen een verschil van 8.000 euro. Dat is het verschil tussen net haalbaar of terug naar de spaarrekening.
Eigen geld versus geschonken geld
Je ouders willen misschien bijspringen. Goed nieuws: een schenking mag je gewoon gebruiken voor de aankoop of de kosten koper. Maar er zijn spelregels.
De zogenoemde ‘jubelton’, de eenmalige belastingvrije schenking van meer dan 100.000 euro voor een eigen woning, bestaat niet meer. Die regeling is afgeschaft. Wat er nog wel is: de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling van ouder op kind (check de actuele bedragen bij de Belastingdienst, want die worden elk jaar aangepast). Daarboven betaalt de ontvanger schenkbelasting, tenzij er gebruik wordt gemaakt van een notariële schenkingsakte met specifieke voorwaarden.
Een schenking telt voor de hypotheekaanvraag mee als eigen geld, maar de hypotheekadviseur en geldverstrekker willen dit wel kunnen zien. Denk aan een bankafschrift waaruit blijkt dat het geld al een tijdje op je rekening staat, of een schenkingsakte. Geld dat pas een week voor de notarisdatum overgemaakt wordt, roept vragen op.
Checklist: wat staat er op de dag van de notaris op je rekening?
Op de dag zelf gaat er geld heen en geld (terug). Hier is wat er klaar moet staan.
- Het verschil tussen de koopsom en de hypotheek, als dat van toepassing is.
- Alle kosten koper zoals hierboven uitgesplitst.
- Eventueel de waarborgsom als je die zelf stort (en niet via bankgarantie regelt).
Wat er niet meer op je rekening staat na die dag: de kosten koper zijn definitief weg. De waarborgsom krijg je terug als onderdeel van de afrekening. Je noodpot en spaarbuffer horen er nog wél te zijn, want juist na de aankoop komen de eerste rekeningen.
Een hypotheekgesprek beginnen zonder dit plaatje helder te hebben, is een beetje als boodschappen doen zonder te weten hoeveel er in je portemonnee zit. Weet je het wel? Dan ga je dat gesprek in met zelfvertrouwen en zonder vervelende verrassingen.
Bij een woning van 275.000 euro heb je als starter al gauw 10.000 tot 12.000 euro aan eigen geld nodig. Bij een woning van 400.000 euro zonder startersvrijstelling loopt dat op naar 20.000 euro of meer. De kosten koper vormen het grootste deel, maar de buffer voor verhuizing, inrichting en onverwachte gebreken is minstens even belangrijk. Reken het door op basis van de woning die je concreet op het oog hebt. Dan weet je precies waar je staat als je een hypotheekadviseur belt.
