Bijverdienen als huizenbezitter: wat verhuur van kamer, garage of oprit netto oplevert

Je oprit staat voor driekwart leeg, de garage dient als opslagruimte voor dozen die je al twee jaar niet hebt opengemaakt, en de logeerkamer wordt nauwelijks gebruikt. Ondertussen betaal je gewoon de volledige hypotheek, energierekening en verzekeringen. Die onbenutte vierkante meters kunnen elke maand geld opleveren, maar wat blijft er netto eigenlijk van over als je belasting, platformkosten en gemeentelijke regels meerekent? Dat hangt sterk af van welke optie je kiest en hoe je situatie eruitziet.

Drie opties die echt werken voor eigenaar-bewoners

Niet elke verhuurvorm is geschikt als je zelf in het huis woont. Vakantiewoning verhuren terwijl je er zelf niet woont is een ander verhaal. Voor eigenaar-bewoners zijn er drie opties die realistisch zijn zonder dat je een ondernemer hoeft te worden: een kamer verhuren via de kostgangersregeling, je garage of oprit verhuren, of kortetermijnverhuur via een platform zoals Airbnb. Hieronder zet je ze naast elkaar.

Optie 1: Kamerverhuur via de kostgangersregeling

De kostgangersregeling is een speciale belastingvrijstelling voor mensen die een kamer verhuren in hun eigen woning, terwijl ze er zelf ook wonen. Het grote voordeel: tot een bepaalde huurgrens hoef je de inkomsten niet op te geven als belastbaar inkomen. Die vrijstellingsgrens wordt jaarlijks aangepast. In 2026 bedraagt de grens ongeveer €6.200 per jaar, ofwel ruim €500 per maand. Verhuur je voor minder dan dat bedrag, dan is het belastingvrij. Verhuur je er boven, dan is de volledige opbrengst belastbaar, niet alleen het deel daarboven.

Stel, je verhuurt een kamer voor €600 per maand aan een kostganger. Per jaar is dat €7.200. Dat is meer dan de vrijstellingsgrens, dus de volledige €7.200 telt mee als inkomsten in box 1 (inkomen uit werk en woning). Afhankelijk van je belastingschijf betaal je daar 36,97% tot 49,50% belasting over. Bij het lagere tarief hou je netto ongeveer €4.537 over per jaar, zo’n €378 per maand. Verhuur je voor €500 per maand (€6.000 per jaar), dan val je onder de grens en houd je de volledige €500 netto. In dat geval levert minder vragen meer op. Het is dus slim om de grens goed in de gaten te houden.

Wat de regeling in de praktijk vereist:

• Je woont zelf aantoonbaar in dezelfde woning.
• De kostganger staat ingeschreven op jouw adres bij de gemeente.
• Je sluit een schriftelijke huurovereenkomst af.
• Je hypotheekverstrekker heeft in de meeste gevallen toestemming gegeven of de voorwaarden staan het toe. Check dit altijd vooraf in je hypotheekakte.

Kamerverhuur via deze regeling werkt het best in een woning met een aparte kamer die je zelden gebruikt, en voor mensen die het niet erg vinden om iemand in huis te hebben. Denk aan een zelfstandig woonend persoon in een tussenwoning in Utrecht of Rotterdam, met een logeerkamer op de bovenverdieping.

Optie 2: Garage of oprit verhuren

Heb je een garage die je zelf niet gebruikt, of staat je oprit halfleeg? Dan kun je die ruimte verhuren aan iemand uit de buurt die parkeerruimte zoekt. Dit is de meest passieve optie: je doet praktisch niets en de huurder heeft gewoon een sleutel of een vaste plek.

Wat het oplevert hangt sterk af van de locatie. In Amsterdam of Utrecht betaal je voor een parkeerplaats snel €150 tot €250 per maand. In een middelgrote stad als Zwolle of Breda ligt dat eerder op €60 tot €100 per maand.

De belasting werkt hier anders. De kostgangersregeling geldt niet voor garages of opritten. De inkomsten vallen in box 3 (vermogen). Dat betekent dat de waarde van de verhuurde ruimte meegeteld wordt in je vermogensopgave, maar de huurinkomsten zelf worden niet direct belast als inkomen. Voor de meeste huizenbezitters in 2026 maakt dit in de praktijk weinig verschil, omdat de box 3-belasting wordt berekend over het fictief rendement op je totale vermogen. Als je weinig andere spaargelden hebt, betaal je er nauwelijks extra over. Reken dus voor een garage à €150 per maand op een netto-opbrengst van zo’n €130 tot €145 per maand, afhankelijk van je totale vermogenssituatie.

Let op deze aandachtspunten:

• Vraag toestemming aan je hypotheekverstrekker als de hypotheekakte dat vereist.
• Pas je opstalverzekering aan. Een garage die door een ander wordt gebruikt, valt soms buiten de standaarddekking.
• Sommige gemeenten hebben regels over structurele verhuur van parkeerplaatsen op eigen terrein. Even navragen bij de gemeente kost niets.
• Leg de afspraken vast in een eenvoudig schriftelijk contract: prijs, opzegtermijn, wie verantwoordelijk is bij schade.

Optie 3: Kortetermijnverhuur via Airbnb of vergelijkbaar platform

Verhuur je een kamer kortdurend aan toeristen of zakenreizigers, dan gelden andere regels dan bij een kostganger. De Belastingdienst hanteert een aparte vrijstelling: je mag 30% van de huurinkomsten aftrekken als kosten, en over de rest betaal je belasting in box 1. Er is geen vaste bovengrens zoals bij de kostgangersregeling.

Stel, je verhuurt een kamer 8 nachten per maand voor €90 per nacht. Dat is €720 per maand, ofwel €8.640 per jaar. Na de 30% aftrek is het belastbaar bedrag €6.048. Bij 36,97% belasting betaal je zo’n €2.236 aan belasting per jaar. Netto hou je dan ongeveer €6.404 over per jaar, zo’n €534 per maand. Maar dan zijn de kosten nog niet meegerekend.

De verborgen kostenposten bij kortetermijnverhuur:

• Platformkosten bij Airbnb bedragen al snel 15% van de huurprijs. Op €8.640 per jaar is dat €1.296.
• Extra schoonmaak na elk verblijf kost tijd of geld, reken op €20 tot €40 per beurt.
• Je energierekening stijgt merkbaar als er regelmatig gasten zijn die douchen, koken en verwarmen.
• Je inboedelverzekering dekt bij standaardpolissen geen schade door kortetermijnverhuur. Een aanvullende dekking kost extra premie.
• De meeste gemeenten heffen toeristenbelasting, die je doorgaans doorberekent aan de gast, maar wel administreert.

Na aftrek van alle kosten kom je in dit voorbeeld eerder uit op €350 tot €420 netto per maand. Dat is minder dan het lijkt op het eerste gezicht, maar nog steeds een serieus bedrag. Het vraagt wel de meeste tijd en aandacht van de drie opties.

Hypotheek en verzekeringen: dit moet je altijd checken

Ongeacht welke optie je kiest, zijn er twee zaken die je niet mag overslaan. Controleer je hypotheekakte op verhuurbepalingen. Veel hypotheekverstrekkers staan kamerverhuur toe onder de kostgangersregeling, maar vragen wel dat je het meldt. Doe je het stilzwijgend en komt de bank erachter, dan kunnen ze in het uiterste geval de lening opeisen. Dat risico is klein, maar reëel.

Bel ook even met je verzekeraar. Je opstalverzekering dekt de muren en het dak. Je inboedelverzekering dekt je spullen. Maar bij verhuur, zeker kortdurend, kan de dekking vervallen als je het niet meldt. Een telefoontje of mailtje is genoeg om dit te regelen.

De drie opties naast elkaar

Welke optie past bij jouw situatie?

Wil je zo min mogelijk omkijken naar je bijverdienste? Kies dan voor garage- of opritverhuur. Het levert minder op, maar je doet er bijna niets voor.

Vind je het geen probleem om iemand in huis te hebben en wil je een stabiel maandelijks bedrag? Dan is de kostgangersregeling financieel het aantrekkelijkst, zeker als je de huurprijs net onder de vrijstellingsgrens houdt.

Woon je in een populaire stad, heb je een aparte kamer en vind je het leuk om af en toe gasten te ontvangen? Dan kan kortetermijnverhuur lonen, maar reken je niet rijk op basis van de brutobedragen op het platform. Zet de echte kosten altijd eerst op een rij.

Het verschil tussen bruto en netto opbrengst is bij verhuur vaak groter dan verwacht. Belasting, platformkosten, verzekeringen en gemeentelijke regels halen er altijd een deel van af. De kostgangersregeling is voor veel huizenbezitters de meest voordelige keuze, zolang je binnen de vrijstellingsgrens blijft. Garage- of opritverhuur werkt goed als je zo min mogelijk gedoe wilt. Kortetermijnverhuur loont alleen op de juiste locatie en als je bereid bent er tijd in te steken. Bel in elk geval je hypotheekverstrekker en verzekeraar voordat je iets regelt. Dat kost vijf minuten en voorkomt vervelende verrassingen achteraf.