Je hebt een huis gezien dat je wil kopen. Voor je de bezichtiging inplant, gooi je snel een bedrag in een online rekentool en zie je een getal dat er goed uitziet. Twee weken later zit je bij een hypotheekadviseur en blijkt dat getal duizenden euro’s te hoog. Dat is geen uitzondering: de meeste online tools rekenen niet met dezelfde factoren als een bank. Dit artikel laat zien hoe je het wél goed aanpakt, zodat het bedrag dat jij berekent overeenkomt met wat de bank je daadwerkelijk leent.
Stap 1: Verzamel deze drie documenten vóór je ook maar één getal invult
Banken werken niet met wat jij denkt te verdienen. Ze werken met bewijs. Drie documenten zijn daarvoor onmisbaar.
- Je werkgeversverklaring: een actueel document van je werkgever met je functie, contract en salaris. Let op: dit document mag bij veel banken niet ouder zijn dan drie maanden.
- Je jaaropgave van vorig jaar: hierin staat je totale fiscale loon over een volledig jaar. Banken gebruiken dit om je inkomen te controleren en te middelen.
- Je BKR-overzicht: via mijnkredietoverzicht.nl vraag je gratis je overzicht op. Elke lening, creditcard of gespreide betaling staat hier vermeld en verlaagt je hypotheekruimte.
Heb je deze drie documenten bij de hand? Dan ben je klaar om te rekenen zoals een hypotheekadviseur dat doet.
Stap 2: Bereken je bruto jaarinkomen correct
Veel mensen tellen alleen hun maandsalaris maal twaalf. Dat is te weinig. Je vakantiegeld (meestal 8% van je jaarsalaris) telt mee, en vaste toeslagen zoals een ploegentoeslag of een structurele onkostenvergoeding ook, mits die elk jaar terugkomen en in je arbeidscontract staan.
Werk je op een tijdelijk contract? Dan hangt het af van een intentieverklaring van je werkgever. Zonder die verklaring rekent de bank alleen met een lager, gecorrigeerd inkomen. Ben je zzp’er of freelancer? Banken kijken naar je gemiddelde winst uit de laatste drie jaar, zoals die blijkt uit je belastingaangiften. Een topjaar wordt dus afgevlakt door eventuele mindere jaren.
Voorbeeld: stel je verdient 3.500 euro bruto per maand, plus 8% vakantiegeld. Dan is je bruto jaarinkomen 3.500 x 12 = 42.000 euro, plus 3.360 euro vakantiegeld. Totaal: 45.360 euro per jaar.
Stap 3: Zoek de toetsingsrente op
De rente die je op de website van een bank ziet staan, is niet de rente waarmee je maximale lening wordt berekend. Banken zijn verplicht om te rekenen met de zogenoemde toetsingsrente. Die ligt wettelijk op minimaal 5%, ook als de werkelijke hypotheekrente lager is.
Waarom? Om te voorkomen dat je een hypotheek neemt die je nu net kunt betalen, maar straks niet meer als de rente stijgt. De toetsingsrente vind je op de website van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Check die vóórdat je verder rekent, want dit getal bepaalt voor een groot deel hoeveel je mag lenen.
Stap 4: Pas de loan-to-income tabel toe
De loan-to-income norm bepaalt welk percentage van je bruto jaarinkomen je maximaal mag besteden aan hypotheeklasten. Die norm stelt de overheid jaarlijks vast en verschilt per inkomensniveau. Het Nibud publiceert elk jaar nieuwe financieringslastpercentages.
Zo werkt de berekening in vier stappen:
Stap 1: zoek het financieringslastpercentage op dat bij jouw inkomen hoort (te vinden via nibud.nl).
Stap 2: vermenigvuldig je bruto jaarinkomen met dat percentage. Dit is je maximale jaarlijkse hypotheeklast.
Stap 3: deel dat bedrag door twaalf voor je maximale maandlast.
Stap 4: bereken op basis van die maandlast, de toetsingsrente en een looptijd van 30 jaar hoeveel kapitaal je kunt lenen. Hiervoor gebruik je een annuïteitenformule of een online leencalculator.
Stap 5: Bepaal je loan-to-value grens
Naast je inkomen kijkt de bank ook naar de waarde van het huis. In Nederland mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Kost het huis 350.000 euro en is de getaxeerde waarde ook 350.000 euro? Dan mag je maximaal 350.000 euro lenen. Bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting (2% voor woningen die geen eerste koopwoning zijn, of 0% als je voor het eerst koopt en jonger bent dan 35), notariskosten en makelaarskosten betaal je uit eigen zak.
Reken als vuistregel op 4 tot 6% van de koopprijs aan bijkomende kosten. Voor een huis van 300.000 euro betekent dat 12.000 tot 18.000 euro eigen geld, minimaal.
Stap 6: Twee inkomens, één hypotheek
Koop je samen? Dan telt het tweede inkomen mee, maar niet voor 100%. Het laagste inkomen telt voor een deel mee, afhankelijk van de normen van dat jaar. In de praktijk betekent dit dat twee mensen die samen 70.000 euro verdienen, niet simpelweg twee keer zoveel kunnen lenen als iemand met 35.000 euro. Het verschil zit hem in hoe de financieringslastpercentages worden gecombineerd.
Voorbeeld: verdienen jullie samen 80.000 euro per jaar, waarvan het hoogste inkomen 55.000 euro is? Dan telt het laagste inkomen (25.000 euro) voor een bepaald percentage mee. Dit is maatwerk per bank, maar je kunt dit inschatten via de rekentool van het Nibud.
Stap 7: Trek de verborgen verlagingen af
Dit is waar veel mensen de mist in gaan. Heb je een studieschuld bij DUO? Dan verlaagt die je maximale hypotheek flink. De bank rekent met 0,75% van je oorspronkelijke studieschuld als maandelijkse last, ongeacht wat je nu werkelijk aflost. Bij een oorspronkelijke lening van 20.000 euro is dat 150 euro per maand minder hypotheekruimte.
Ook alimentatie die je betaalt, een persoonlijke lening, een roodstand of een gespreide aankoop via Afterpay tellen mee. Controleer je BKR-overzicht dus goed en trek alle maandlasten van je beschikbare ruimte af vóórdat je een definitief bedrag noemt.
Stap 8: Check of de netto maandlast past bij je leven
Wat de bank toestaat en wat jij comfortabel kunt betalen zijn twee verschillende dingen. De bank kijkt naar normen en gemiddelden. Jij weet hoeveel je uitgeeft aan sport, reizen, kinderopvang of een auto.
Bereken daarom ook je netto maandlast. Bij een annuïtaire hypotheek met hypotheekrenteaftrek betaal je in de eerste jaren netto minder dan bruto. Een eenvoudige benadering: je netto last is ruwweg 70 tot 80% van je bruto hypotheeklast, afhankelijk van je belastingschijf. Vergelijk dat getal met je huidige vaste lasten en kijk hoeveel ruimte er overblijft. Is dat krap? Dan is de maximale hypotheek misschien niet de verstandige hypotheek voor jou.
Stap 9: Vergelijk je berekening met drie online tools
Online hypotheektools geven vaak verschillende bedragen. Dat klopt niet per ongeluk. De een rekent met de actuele marktrente, de ander met de toetsingsrente. De ene tool houdt rekening met twee inkomens op een bepaalde manier, de andere niet. Sommige tools verwerken studieschulden automatisch, andere niet.
Gebruik tools van Nibud, Independer en een grote bank naast elkaar. Zie je grote verschillen? Zoek uit welke aanname er verschilt. Dat leert je precies waar je eigen situatie gevoelig ligt.
Stap 10: Dit zijn de momenten waarop je opnieuw moet rekenen
Je berekening heeft een houdbaarheidsdatum. Zodra één van de volgende dingen verandert, begin je opnieuw:
- De toetsingsrente wijzigt (dit kan per kwartaal).
- Je krijgt een nieuwe baan, ander contract of ander salaris.
- Je partner doet mee aan de aanvraag, of valt juist weg.
- Je lost een lening af of sluit een nieuwe af.
- De Nibud-normen worden bijgesteld (dat gebeurt elk jaar in januari).
Plan je een aankoop over een jaar? Doe de berekening dan opnieuw als je daadwerkelijk gaat zoeken. Een berekening van zes maanden geleden kan al flink verouderd zijn.
Een maximale hypotheek berekenen doe je niet met één getal en een online rekentool. Als je dezelfde stappen doorloopt als een hypotheekadviseur, weet je van tevoren wat je documenten moeten laten zien, waarom de toetsingsrente afwijkt van de advertentierente, en welke factoren jouw leenruimte verlagen. Twijfel je of je berekening klopt? Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt meerdere aanbieders en kijkt specifiek naar jouw situatie.
