Tweeverdieners met ongelijk inkomen: hoeveel hypotheek krijg je als de ene partner veel meer verdient?

Je verdient €70.000 bruto per jaar, je partner €28.000. Samen bijna een ton, dus de hypotheek moet toch wel rond komen? Tot je bij de bank zit en blijkt dat de maximale leenruimte een stuk lager uitvalt dan je had verwacht. Dat heeft alles te maken met de manier waarop banken omgaan met ongelijke inkomens bij tweeverdieners. Begrijp je die berekening, dan kun je er ook op anticiperen.

Hoe banken het tweede inkomen wegen

Banken tellen niet zomaar twee inkomens bij elkaar op en vermenigvuldigen dat met een factor. Ze werken met een zogenoemde drempelregel voor het tweede inkomen. Het idee achter die regel is dat een huishouden redelijk moet kunnen rondkomen als één inkomen wegvalt, bijvoorbeeld bij ziekte of ontslag.

In de praktijk werkt het zo: er geldt een drempelbedrag, en alleen het deel van het tweede inkomen boven die drempel telt mee bij de hypotheekberekening. En dan nog niet voor de volle honderd procent, maar voor een bepaald percentage. Dit percentage en de exacte drempel kunnen per geldverstrekker iets verschillen, maar de systematiek is breed toegepast.

Neem ons voorbeeld. De partner met €28.000 bruto verdient minder dan de hogere verdiener. Het verschil tussen de twee inkomens bepaalt grotendeels hoeveel van dat lagere inkomen meetelt. Hoe groter het verschil, hoe minder het tweede inkomen relatief bijdraagt aan de maximale hypotheek.

Rekenvoorbeeld: wat kost dit jullie in hypotheekruimte?

Om te laten zien wat dit concreet betekent, vergelijken we twee situaties met hetzelfde totale bruto inkomen van €98.000 per jaar.

De exacte bedragen hangen af van de geldverstrekker, de rentevaste periode en andere factoren, maar het nettoverschil kan zo al snel €30.000 tot €50.000 zijn. Dat is geen klein bedrag als je op zoek bent naar een huis in een krappe markt.

Het verschil ontstaat dus niet door het totale inkomen, maar door de verhouding tussen de twee inkomens. Hoe dichter de inkomens bij elkaar liggen, hoe efficiënter ze allebei meetellen in de berekening.

Contractvorm: de extra complicatie

Het wordt nog ingewikkelder als de minstverdienende partner geen vast contract heeft. Werkt die partner op een tijdelijk contract of als zzp’er? Dan weegt het inkomen nóg minder mee, of soms helemaal niet.

Bij een tijdelijk contract kun je met een werkgeversverklaring of intentieverklaring soms toch aantonen dat het inkomen bestendig is. De werkgever verklaart dan dat hij van plan is het contract om te zetten naar vast. Banken beoordelen dit verschillend: sommige accepteren zo’n verklaring volledig, andere tellen het slechts gedeeltelijk mee.

Bij zzp-inkomen is het nog iets anders. Geldverstrekkers kijken dan naar de gemiddelde winst over de afgelopen twee tot drie jaar. Wie nog maar kort zzp’er is, heeft die historische cijfers niet, waardoor het inkomen buiten de berekening valt. Heeft de minstverdienende partner al een paar jaar stabiele zzp-inkomsten, dan kan dat inkomen wél worden meegenomen, al is de weging vaak voorzichtiger dan bij een vast dienstverband.

Wie wordt de eerste aanvrager?

Bij een hypotheekaanvraag is er altijd een eerste aanvrager en een tweede aanvrager. Normaal gesproken is de hoogste verdiener de eerste aanvrager. Dat klinkt logisch, maar er zijn situaties waarin het anders uitpakt.

Stel dat de hogere verdiener een tijdelijk contract heeft en de lagere verdiener een vast contract. Dan kan het juist slim zijn om de lagere verdiener als eerste aanvrager op te geven. De bank rekent het vaste inkomen zekerder mee, en het hogere, maar tijdelijke inkomen als tweede inkomen. Of dat in jullie situatie voordeel oplevert, hangt af van de specifieke bedragen en de regels van de geldverstrekker. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan dit voor jullie doorrekenen.

Wees ook voorzichtig met de aanname dat dit altijd werkt. Als het inkomensverschil te groot is, verlies je meer door het hogere inkomen als tweede inkomen te laten wegen dan je wint door de contractzekerheid. Het is maatwerk.

Optimalisatiestrategieën voor dit stel

Wat kun je doen als je te maken hebt met een hypotheek voor tweeverdieners met ongelijk inkomen en je toch een zo hoog mogelijke lening wilt? Er zijn een paar concrete opties.

Eigen geld inbrengen

Heb je spaargeld, een schenking van familie of overwaarde van een vorige woning? Eigen geld verlaagt het benodigde hypotheekbedrag direct. Als je €30.000 eigen geld inbrengt, hoef je €30.000 minder te lenen. Daarmee omzeil je de beperking van de inkomensweging gedeeltelijk.

De NHG-grens benutten

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft je toegang tot een lagere rente en extra zekerheid voor de bank. Als jullie doelwoning binnen de NHG-grens valt (die grens wordt jaarlijks bijgesteld, dus check de actuele grens via het Waarborgfonds), is het bijna altijd slim om NHG aan te vragen. De lagere maandlasten die volgen uit de lagere rente kunnen ook net het verschil maken in wat je kunt lenen.

Wachten op loonsverhoging

Als de minstverdienende partner op korte termijn een salarisverhoging verwacht, of de stap maakt naar een vast contract, kan het lonen om te wachten. Een half jaar later kan de hypotheekruimte merkbaar groter zijn. Dit is geen leuke boodschap als je nu al een huis op het oog hebt, maar het kan reëler zijn dan een huis kopen aan de rand van je budget.

Eerder aflossen

Ben je al een hypotheek aan het overwegen, maar zit je net tegen het maximum aan? Sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om een deel direct af te lossen bij afsluiting. Heb je spaargeld dat je daarvoor kunt gebruiken, dan verlaag je de lening en daarmee de maandlasten, wat de betaalbaarheidstoets kan helpen.

Wat als de rollen later omdraaien?

Financiële situaties veranderen. De partner die nu €28.000 verdient, kan over twee jaar €45.000 verdienen. Dat heeft geen terugwerkende kracht op jullie hypotheek, maar het kan wél relevant zijn als jullie de hypotheek willen verhogen voor een verbouwing of als jullie later opnieuw gaan financieren.

Houd er ook rekening mee dat je hypotheekakte en eigendomsverhouding niet automatisch veranderen als de inkomens verschuiven. Wil je de constructie of het aandeel in de woning aanpassen, dan heeft dat notariële en fiscale gevolgen. Laat je daarin adviseren voordat je stappen zet.

Twee inkomens bij elkaar optellen is niet hoe banken een hypotheek berekenen voor tweeverdieners met ongelijk inkomen. De drempelregel zorgt ervoor dat het lagere inkomen minder zwaar weegt dan je zou denken, en een tijdelijk contract of flexibel dienstverband maakt dat verschil nog groter. Eigen geld inbrengen, de NHG-grens benutten of bewust nadenken over wie als eerste aanvrager staat, zijn concrete manieren om meer ruimte te creëren. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan jullie situatie doorrekenen en laat zien wat in jullie geval het meeste oplevert.