Lineaire of annuïtaire hypotheek: wat betaal je werkelijk per maand over de hele looptijd

Je hypotheekadviseur legt je twee offertes voor: dezelfde rente, dezelfde looptijd, maar in het eerste jaar betaal je bij de ene optie meer dan duizend euro per maand extra. Dat verschil maakt de lineaire hypotheek voor veel mensen meteen onaantrekkelijk, terwijl die keuze je over dertig jaar tienduizenden euro’s goedkoper kan uitkomen. Dit artikel legt het verschil uit aan de hand van concrete maandlastenvergelijkingen over de hele looptijd.

Het rekenmodel: één startpunt voor alles

Om alles eerlijk te vergelijken, werken we met één vaste basis: je leent €350.000, tegen een rente van 4,1%, met een looptijd van 30 jaar. Alles wat je hieronder ziet aan bedragen en conclusies is op dit model gebaseerd. De enige variabele is de aflossingsvorm.

Maandlast in jaar 1: het gat dat kopers afschrikt

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag aan schuld af. Met €350.000 gedeeld door 360 maanden is dat €972 per maand aan aflossing, plus de rente over de openstaande schuld. In de eerste maand is die rente €350.000 maal 4,1% gedeeld door 12, dus ongeveer €1.196. Dat maakt je eerste maandlast al snel meer dan €2.100, en over heel jaar 1 gemiddeld zo’n €2.861.

De annuïtaire hypotheek werkt anders. Hier betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag, maar de verhouding tussen rente en aflossing verschuift langzaam. In jaar 1 betaal je €1.196 rente en slechts €495 aflossing, bij een totale maandlast van €1.691. Dat lijkt aantrekkelijk, maar achter die vlakke rekening schuilt iets opmerkelijks.

Hoe de lineaire maandlast daalt door de jaren heen

Bij een lineaire hypotheek los je maand na maand een vaste hap van je schuld af. Daardoor wordt de rente steeds kleiner, en zakt je maandlast gestaag. Dat verloop ziet er zo uit:

Hoe de annuïtaire maandlast van binnen verschuift

Wat je niet ziet aan die vaste €1.691, is de verschuiving die daarbinnen plaatsvindt. In jaar 1 gaat het leeuwendeel naar rente en nauwelijks naar aflossing. In jaar 30 is dat precies omgedraaid:

Je betaalt dus jarenlang veel rente voordat je serieuze voortgang boekt op je schuld. Bij de lineaire hypotheek los je van dag één fors af, waardoor de rente sneller slinkt.

Het kantelpunt: vanaf wanneer betaal je lineair minder?

De lineaire maandlast begint hoog maar daalt. De annuïtaire blijft stabiel. Die lijnen kruisen elkaar rond jaar 14. Vanaf dat moment betaal je bij de lineaire hypotheek elke maand minder dan bij de annuïtaire. In de eerste veertien jaar betaal je dus een flinke toeslag voor de lineaire variant, maar daarna draait het volledig om. Wie dat voor ogen houdt, ziet dat het eerder een keuze is over timing dan over totaalbedragen.

Totale rentekosten over 30 jaar: €40.000 verschil

Over de volledige looptijd betaal je bij de lineaire hypotheek €217.875 aan rente. Bij de annuïtaire loopt dat op tot €258.630. Het verschil is ruim €40.000. Dat is geen alarmbel, maar het is ook niet niks: dat is meer dan een jaar bruto modaal salaris. De reden is simpel: bij de annuïtaire hypotheek blijft je schuld langer hoog, dus blijf je langer over een grote som rente betalen.

Het netto-effect van hypotheekrenteaftrek

Zolang je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, betaal je een deel van de rente via de belastingteruggave terug. In Nederland geldt momenteel een aftrekpercentage van 37,48% voor de meeste huiseigenaren. Maar let op: bij de lineaire hypotheek is de aftrekbare rente in de vroege jaren hoger, en daalt die aftrek sneller naarmate je schuld krimpt.

Interessant: in jaar 20 betaal je netto bij de lineaire hypotheek minder dan bij de annuïtaire, zelfs na aftrek. De aftrek bij de annuïtaire variant neemt namelijk ook af, maar trager. Toch is het netto voordeel van de lineaire variant in jaar 1 een stuk kleiner dan het brutoverschil van €1.170 doet vermoeden.

Wat gebeurt er als je de looptijd oprekt?

Sommige kopers kiezen voor een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 25 jaar in plaats van 30 jaar, of juist andersom. Stel je kiest voor 30 jaar in plaats van 25 jaar annuïtair bij hetzelfde bedrag en dezelfde rente. Je maandlast daalt dan flink, maar over de hele rit betaal je circa €38.000 meer aan rente. Een lagere maandlast kost je dus serieus geld op de lange termijn. Hoe langer je looptijd, hoe meer rente je in totaal betaalt.

Drie profielen, drie uitkomsten

De vraag welke aflossingsvorm bij jou past, hangt sterk af van je persoonlijke situatie. Drie veelvoorkomende profielen:

• Starter met krappe cashflow. Je koopt je eerste woning en elke euro telt. De annuïtaire hypotheek geeft je lagere maandlasten in de eerste jaren, wat meer ruimte laat voor andere kosten zoals onderhoud, inrichting of het opbouwen van een buffer. De lineaire maandlast van bijna €2.900 in jaar 1 is voor veel starters simpelweg niet haalbaar.
• Tweeverdieners die vermogen willen opbouwen. Jullie hebben samen genoeg inkomen om de hogere maandlast te dragen. De lineaire hypotheek laat je schuld sneller slinken, wat je netto vermogen versneld opbouwt. Bovendien betaal je over de looptijd ruim €40.000 minder rente. Als je de financiële ruimte hebt, is dit de meest kostenefficiënte keuze.
• Koper van 45 jaar of ouder met kortere horizon. Je hebt misschien maar 20 jaar tot je pensioen. Bij een lineaire hypotheek betaal je de eerste helft van die periode meer, maar je schuld daalt snel. Als je over tien tot vijftien jaar wilt verhuizen of de hypotheek wilt aflossen, bouw je met de lineaire variant sneller eigen vermogen op in je woning.

Wat de keuze in de praktijk bemoeilijkt

Er zijn twee praktische hobbels bij de lineaire hypotheek. Ten eerste de NHG-grens: als je leenbedrag boven de Nationale Hypotheek Garantie-grens valt, vervalt die vangnet-constructie. Maar ook als je er net onder valt, speelt de maandlast een grote rol bij wat de bank je wil lenen.

Want banken toetsen je maximale leencapaciteit op basis van de maandlast in jaar 1 niet op het gemiddelde over de looptijd. Bij een lineaire hypotheek is die beginlast fors hoger, waardoor je bij dezelfde inkomens minder kunt lenen dan bij een annuïtaire variant. Voor wie al aan zijn maximale leencapaciteit zit, valt de lineaire hypotheek daarmee simpelweg buiten het bereik, ongeacht hoe aantrekkelijk de langetermijnrekening is.

De vraag die er écht toe doet

De keuze tussen een lineaire of annuïtaire hypotheek draait uiteindelijk neer op één eerlijke vraag: hoeveel maandelijkse ruimte heb je nu, en hoe belangrijk is het je om over twintig jaar lagere lasten te hebben? Als je nu krap bij kas zit, biedt de annuïtaire variant lucht. Als je de hogere beginlast kunt dragen en over dertig jaar liefst zo min mogelijk rente hebt betaald, pleit alles voor de lineaire variant. Er is geen universeel winnende keuze, alleen een keuze die bij jouw situatie past.

Het verschil tussen beide hypotheekvormen draait uiteindelijk om één praktische vraag: heb je nu de financiële ruimte voor hogere maandlasten, of niet? Wie die ruimte heeft en kiest voor de lineaire hypotheek, betaalt over de hele looptijd aanzienlijk minder rente. Wie krap zit, kiest met de annuïtaire hypotheek voor lagere lasten aan het begin, maar betaalt daarvoor een hogere totaalprijs. Laat beide varianten doorrekenen met jouw inkomen, leenbedrag en actuele rente voordat je tekent.